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多家银行明确“限额管理”“好中选优”等原则

屋漏偏逢连夜雨。冷冽的“三道红线”融资新规在前,开发贷收紧的萧瑟寒意紧随其后。

近日,多位银行人士透露,第4季度房地产开发贷呈收紧趋势,多家银行明确“限额管理”“好中选优”等原则。

招商银行重庆分行一位内部人士向记者坦言,“对开发贷确实有要求限额管理,接到的要求是涉房贷款占比不超过50%。我们分行目前是52%,要在年内调整到50%以下。”

此前的10月21日,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在2020金融街论坛年会上表示,央行根据防范房地产金融风险和稳地价、稳房价和稳预期的目标,逐步实施房地产及贷款集中度、注明债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工程。

“这些政策工具的文件,我们已经制定完毕,会寻找合适的时间窗口逐步实施,进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。”潘功胜强调。

话音刚落,房地产金融宏观审慎管理的政策已经传导落地。

中国邮政储蓄银行研究员、财政部中国财政科学研究院博士后娄飞鹏指出,虽有疫情影响,但今年以来房地产投资仍然保持较高水平。居民杠杆率提高、中长期贷款规模较大、部分城市房价调控压力不小,这些都是让银行收紧涉房贷款的原因。

IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜则认为,收紧开发贷是从供给端来调控楼市,收紧个人房贷是从需求端来调控楼市。也就是说,金融监管部门是从供给和需求两端同时对楼市进行调控,这样可以让调控力度取得较好的平衡。

开发贷持续收紧

实际上,房地产开发贷的收紧早就有迹可寻。

在去年2月举行的国新办发布会上,银保监会副主席王兆星在谈到下一步银保监会关注的风险领域时提出,“继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,要防止房地产金融风险出现大的问题。”

此后,不少银行开展了房地产开发贷款大检查。

今年年初,恒生中国副董事长兼行长宋跃升在业绩沟通会上表示,该行去年对房地产贷款业务和风险状况进行了全面的排查,并制订了房地产贷款的压降计划,截至2019年年末,房地产贷款集中度有明显的下降,2020年将有进一步压降的空间。

某股份行北京分行人士也表示,近一两年来,该行一直在压降开发贷规模,开发贷在贷款中的占比越来越小。

据某研究机构发布的《2020年第2季度全国房地产贷款报告》显示,今年第2季度,全国房企竞争开发贷款800亿元,环比减少88%,同比减少58%。

中国银保监会副主席梁涛在2020金融街论坛年会上介绍,前三季度,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重较去年同期下降3.7个百分点。

第4季度以来,房地产行业的银根进一步收紧。9月28日,有消息称,数家大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。及至10月28日,银行再度传出收紧开发贷的消息。

“收紧开发贷,从供给端来对楼市进行调控十分必要。”在柏文喜看来,为对抗今年上半年以来的疫情影响以及进行逆周期调节,相对宽松的货币与财政政策向市场注入了较大的流动性,加上地方政府对土地财政依赖的加大推动了土地市场和房地产市场的局部抬头和过热,不仅推高内循环模式下的经济社会整体运行成本,也加大了金融体系风险,不利于房地产市场和行业健康与可持续发展。

贝壳研究院首席分析师许小乐分析,银行涉房贷款规模占比设置上限,是从金融端降低地产行业负债的举措,与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下,预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格,放款周期将继续延长。

他认为,在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜。

个人房贷分化

2019年国有六大行对个人住房贷款的信贷投放也出现降速。

据不完全统计,2019年六大行新增贷款6.4万亿。其中,个人贷款新增3.27万亿,占新增贷款的51.1%,其中,个人住房贷款新增2.53万亿元,占新增贷款39.5%。

在2018年,六大行新增贷款及垫款共计5.13万亿元。个人贷款新增3.12万亿,占新增贷款60.77%,其中,个人住房贷款新增2.53万亿元,占据了新增贷款的49.39%。

在看懂研究院专家陈涛看来,前3季度信贷投放较多,监管部门保持流动性稳定的意图比较明显。目前经济不断恢复,房地产市场仍然保持较高热度,吸收较多信贷资源,特别是房地产信贷增速虽然不断走低,但仍高于平均水平,不是监管部门所乐见的。在此背景下,引导银行提前在房地产信贷边际收紧便是大趋势。

他认为,房地产信贷边际收紧,必然带来房贷利率上涨。

按照一二线城市的划分,个人住房贷款利率也出现了分化。

10月20日上午,央行公布了最新贷款市场报价利率(LPR),1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。至此,LPR已连续6个月未变,大家期盼已久的房贷利率下降落空。同时,多个城市传出房贷额度紧张,房贷利率上涨,甚至是部分银行停贷的消息。

对此,记者致电了中国农业银行、中国工商银行的北京地区分(支)行网点贷款中心,工作人员均表示“没有收到调整个人贷款利率的通知。房贷利率基本是按照首套在LPR基础上上浮55个基点执行,按照5年期以上LPR为4.65%来计算,实际首套房贷利率为5.2%。”

据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年10月(数据监测期为2020年9月20日-2020年10月18日)按照一二线城市划分,北、上、深三地继续维持上期房贷利率水平。

41个城市中,已有13个城市利率水平出现环比上涨,占全部监测城市数量的31.7%,另有14个城市利率环比下降,14个城市保持不变。上升的城市中,惠州、太原、长春、成都、长沙5地的环比涨幅都超过5个基点。其中长春地区继上月环降17个基点后,本月又回调7个基点;成都地区则持续三连涨,本月涨幅为7个基点,累计涨幅为18个基点。

也就是说,北、上、深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态,房贷收紧趋势目前主要出现在二、三线城市。

对此,有不愿具名的银行人士透露,由于监管规定并没有深入到每家银行各个区域的房贷总量统筹,不排除有些银行会将额度在地区之间流转,以实现全行总体达到限定的比例。“比如一线城市房贷业务赚钱更多,那就收紧二、三线城市等赚钱较少地区的额度,腾挪到一线城市。”

值得注意的是,不少二、三线城市不仅房贷利率较高,还上调了二套房的贷款首付比例。

9月7日,沈阳出台《促进房地产市场平稳健康发展措施》,将二套房首付比例提高至50%,首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”;9月23日,长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任,进一步加强房地产市场调控的通知》,提出二套商品房首付比例不低于40%;9月28日,唐山市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》,将二套房首付比升至50%;9月29日,银川市人民政府发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中提到,银川市二套房首付比例不得低于40%。

对此,柏文喜表示,收紧房贷是从需求端来对楼市进行调控。“从供给端和需求端同时对信贷政策收紧,可以让今年以来开始骚动的楼市尽快恢复平稳状态和进入理性运行轨道。”(记者 李叶)